Das Dilemma des Investors

Für Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist die italienische Immobilienlandschaft eine Einladung: historische Steindörfer, moderne Villen mit Meerblick, piemontesische Gutshöfe, apulische Trulli und vieles mehr.

Bei dieser Vielfalt stellt sich die konkrete Frage: Lohnt es sich, von Grund auf zu bauen, ein neues Haus zu kaufen oder eine bestehende Immobilie zu sanieren?

Die Antwort ist nicht eindeutig und hängt von Budget, Zeitrahmen, Investitionszielen, Lebensstil und gesetzlichen Vorgaben ab.

Hier erkunden wir gemeinsam die Merkmale jeder Option, um dir zu helfen, dich optimal auf dem italienischen Immobilienmarkt zurechtzufinden.

 

Die drei Wege im Vergleich

VON GRUND AUF BAUEN

 

Bauen bedeutet jedes Detail zu planen: Raumaufteilung, Materialien, Haustechnik und Energiespartechnologien. Die Personalisierung ist vollständig und die Kosten sind vorhersehbarer, wenn das Projekt gut geplant ist; die Bauzeit ist jedoch länger (oft 18–30 Monate zwischen Genehmigungen, Baustelle und Abnahme).

Indikativ kann der Bau eines neuen Hauses in Italien ca. 800–2.000 €/qm kosten, je nach geografischer Lage (höher im Norden, günstiger im Süden), Ausstattungsniveau und Projektkomplexität (Grundstück nicht inbegriffen, was weitere 20-30% der Gesamtkosten ausmacht).

VORTEILE: Planungsfreiheit, hohe Energiestandards, weniger Überraschungen auf der Baustelle.

NACHTEILE: lange Bauzeit, Notwendigkeit eines geeigneten Grundstücks und Genehmigungen, länger gebundenes Kapital.

 

EIN NEUES HAUS KAUFEN

Ein fertiges Haus zu wählen bedeutet sofort einziehen: hohe Energieklasse (oft A oder höher), Bauherrengarantien, weniger Risiko typischer Bauprobleme. In der Regel ist der Kaufpreis höher als bei einer Sanierung, aber man gewinnt Zeit und Gelassenheit.

VORTEILE: Schnelligkeit, Energieeffizienz, Garantien, weniger Stress.

NACHTEILE: höhere Anfangsinvestition, geringere Personalisierungsmöglichkeiten.

 

EINE BESTEHENDE IMMOBILIE SANIEREN

Die Sanierung ist oft die wirtschaftlichste Option: ca. 400–1.200 €/qm je nach Eingriff. Sie ermöglicht die Aufwertung historischer Gebäude, den Zugang zu Steuervergünstigungen wie dem Bonus Ristrutturazioni und die Wahl bereits erschlossener Gebiete.

Laut dem Osservatorio del Mercato Immobiliare kann eine sanierte Immobilie im historischen Zentrum ihren Wert um etwa 15–20% im Vergleich zur Anfangsinvestition steigern. Sie erfordert jedoch Aufmerksamkeit für strukturelle Bedingungen und städtebauliche Vorschriften (die von Region zu Region variieren).

Hinweis zu denkmalgeschützten Immobilien: Steht die Immobilie unter Denkmalschutz (Belle Arti) oder unterliegt der Aufsicht der Soprintendenza, können die Sanierungskosten deutlich höher ausfallen – aufgrund spezifischer Genehmigungen, konservativer Materialien und spezialisierter Fachkräfte.

VORTEILE: günstige Kosten/qm, steuerliche Anreize, Aufwertung des Kontexts.

NACHTEILE: mögliche strukturelle “Überraschungen”, bauliche Vorgaben, Notwendigkeit eines präzisen Projektmanagements.

 

Steuervergünstigungen für ausländische Investoren

Eine grundlegende Frage für alle, die aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommen, betrifft den Zugang zu den italienischen Steuerabzügen für Sanierungen.

Die gute Nachricht: Der Bonus Ristrutturazioni ist auch für ausländische Investoren zugänglich – sowohl für Ansässige als auch für Nicht-Ansässige – sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden:

Grundvoraussetzungen:

• In Italien steuerpflichtige Einkommen haben (z.B. in Italien versteuerte Mieteinnahmen)
• Die Kosten tatsächlich tragen und als Rechnungs- und Überweisungsempfänger

ausgewiesen sein

• Die Immobilie muss sich auf italienischem Staatsgebiet befinden

 

Steuersätze für ausländische Investoren: Wer nicht in Italien steuerlich ansässig ist, kann die Immobilie nicht als “Hauptwohnsitz” geltend machen. Es gelten daher die Steuersätze für Zweitwohnungen:

• 2026: Abzug von 36% der getätigten Ausgaben
• 2027: Abzug von 30% der getätigten Ausgaben
• Höchstgrenze: 000 Euro pro Wohneinheit
• Modalität: Abzug aufgeteilt auf 10 jährliche Raten gleicher Höhe

 

Ausgeschlossene Ausgaben: Seit 2025 sind Ausgaben für den Austausch fossilbetriebener Heizkessel vom Bonus ausgeschlossen.

Achtung: Zu geringe Steuerlast: Wenn die in Italien zu zahlenden Steuern nicht ausreichen, geht der Abzug teilweise oder vollständig verloren. Beispiel: Wenn man 2026 50.000 Euro für Sanierung ausgibt (theoretischer Abzug: 18.000 Euro = 36% von 50.000 Euro), aber nur 10.000 Euro IRPEF-Schuld in Italien hat, erhält man nur 10.000 Euro zurück und die verbleibenden

8.000 Euro gehen verloren.

Steuerplanung: Aus diesem Grund sollte jeder, der eine Immobilieninvestition in Italien erwägt, sich vor Beginn der Arbeiten mit einem auf internationale Besteuerung spezialisierten italienischen Steuerberater beraten, um:

 

• Die tatsächliche Rentabilität der Abzüge basierend auf den eigenen italienischen Einkommen zu bewerten
• Die Investition korrekt zu strukturieren (Direktkauf, Gesellschaft )
• Die steuerlichen Pflichten und echten Chancen zu verstehen

 

Bürokratische Aspekte und Zeitpläne: die italienische Herausforderung

Im Vergleich zu den DACH-Ländern, wo Bauprozesse standardisierten Verfahren und vorhersehbaren Zeitplänen folgen, ist die italienische Baubürokratie deutlich komplexer.

Jede Gemeinde wendet eigene Vorschriften an; Baugenehmigungen oder denkmalrechtliche Genehmigungen können Monate in Anspruch nehmen.

Auch bei Sanierungen können, obwohl oft schneller, architektonische Auflagen, seismische Anpassungen und das Risiko von Änderungen während der Bauphase auftreten.

Deshalb ist es grundlegend, sich auf qualifizierte italienische Fachleute zu verlassen und die Kommunikation zwischen allen Beteiligten zu pflegen, um vor allem sprachliche Missverständnisse zu vermeiden.

 

Interkulturelle Kommunikation: der Wert der Vermittlung

Eines der größten Hindernisse für deutschsprachige Investoren ist die Sprach- und Kulturbarriere. Italienische Architekten, Geometer und Baufirmen arbeiten nach anderen Zeitplänen und Methoden als in Nordeuropa üblich.

Mit abgestimmten Erwartungen, einem realistischen Zeitplan und einem zweisprachigen Berater, der beide Arbeitsweisen kennt, lassen sich diese Unterschiede gelassen meistern und Missverständnisse sowie unerwartete Kosten vermeiden.

Deshalb wählen viele ausländische Käufer einen technischen und sprachlichen Vermittler, der das Projekt auf Deutsch koordiniert, Dokumente übersetzt, Treffen moderiert und jede Bauphase begleitet.

Sprachmittlung ist eine Investition in Gelassenheit und Projekterfolg.

 

Welche Lösung wählen?

Zusammengefasst: Von Grund auf bauen bietet dir maximale Planungsfreiheit und hohe Energiestandards, erfordert aber lange Bauzeit und gebundenes Kapital. Ein neues Haus kaufen bedeutet Schnelligkeit, Garantien und keine Überraschungen, mit einer höheren Anfangsinvestition. Sanieren ist die wirtschaftlichste Option und ermöglicht die Aufwertung bestehender Gebäude, kann aber strukturelle Überraschungen und gesetzliche Vorgaben bergen.

Die beste Wahl hängt von deinen Prioritäten, deiner Verbindung zum Ort, deinen Nachhaltigkeitszielen, deiner steuerlichen Situation und dem Immobilienwert ab, den du in Italien langfristig aufbauen möchtest.

Wenn du ein Bau- oder Sanierungsprojekt in Italien planst, ist die beste Entscheidung, dir technische, sprachliche und kulturelle Unterstützung zu holen, die deine Sprache spricht und die lokalen italienischen Prozesse kennt.

Als zweisprachiger Immobilienberater (Italienisch–Deutsch) erleichtere ich die Kommunikation zwischen ausländischen Investoren und italienischen Fachleuten, koordiniere die wichtigsten Schritte und helfe dir, Zeiten, Budget und steuerliche Aspekte realistisch zu planen – damit dein Immobilienprojekt zu einer positiven Erfahrung ohne Überraschungen wird.